「空き家問題」を耳にしたことのある人も多いでしょう。ニュースなどメディアでもしばしば取り上げられていますが、いまや日本の抱える深刻な社会問題となっています。しかし工務店にとっては、ある意味チャンスとも解釈できます。空き家を活用して、収益化につなげられる可能性もあるからです。
今回は空き家再生ビジネスを成功に導くためのコツについて、成功事例と絡めて紹介していきます。
日本の抱える「空き家問題」について解説
メディアなどで報じられるので何となく知っていても、具体的に空き家の何が問題なのかよくわからないという人もいるでしょう。まずは日本の空き家問題の本質について紹介します。
そもそも空き家とは？
空き家は国土交通省が定義している、「おおむね1年間使用されていない住宅」のことです。ただこの条件だと、実際に使われていない住宅以外の物件も対象です。国土交通省では空き家の中でもさらに4種類に分類しています。
別荘など休暇のときだけ在宅の二次的住宅、借り手の見つかっていない空き部屋である賃貸用住宅です。さらに売りに出しているけれども、購入希望者の見つかっていない売却用住宅の3種類がまずあげられます。また以上3つのどれにも該当しない、その他の住宅の4種類です。一般的に最後の「その他の住宅」が空き家問題に該当する物件です。
長期間住人不在の物件が増加している
空き家問題の主役である、長期間住人がいない、賃貸転用や売却などの二次利用されていない物件もあります。これらが近年増加している問題の核心です。2000年ごろから長期間不在の物件が急スピードで増加しています。長期不在の空き家物件を1998年と2018年で比較すると、この20年間で1.92倍も増加しています。ほぼ倍といえるでしょう。
全住宅数に対する長期不在物件の割合ですが、全国平均で5.6％です。つまり日本の家屋20軒に1軒は空き家の状態が長らく続いている計算になります。人口が集中している首都圏近郊の都道府県でも、5％を超えている状況です。
「家余り」の状態になっている
空き家問題はこのままでは深刻化することがあっても、好転する可能性は低いと予想されています。というのも家余りの状態が続いているからです。国土交通省の公表したデータによると、2018年で住宅ストックは約6,200万戸あります。それに対して日本在住の総世帯は約5,400万世帯です。
つまり住宅ストックの方が約16％多い、供給過多の状態になっています。家余りになっていれば、不在の住居がどうしても発生します。だからこそ空き家問題がしばしば取り上げられるようになったわけです。
空き家増加が問題になる理由
人が住んでいないと、住宅のメンテナンスがまったく行われません。結果的に建物の劣化が進みやすくなります。庭のある物件であれば、雑草などが生え放題になってしまうでしょう。景観を損ねるのは間違いありません。
また治安悪化を伴いかねないのも問題の要因といえます。誰かが不法占拠する可能性があり、ゴミの不法投棄の恐れも出てくるでしょう。放火されて、近隣に延焼するリスクも想定できます。
国土交通省の調査によると、空き家の7割以上が一戸建てです。しかも一戸建ての3/4以上が、昭和55年以前に建設されているのも問題です。昭和55年以前に建設された物件は、旧耐震基準のもと建設されています。現在の耐震基準を満たしていない建物が多くあるかもしれません。
ただでさえ十分な耐震性を持ち合わせていない建物が、空き家のためにさらに劣化が進みます。震災クラスの地震が発生したときに、このような空き家が倒壊する危険性が出てくるわけです。建物が倒壊すれば周囲の住宅も影響を受け、周辺を歩いている人にも被害が及びかねません。
「空き家法」の制定で空き家ビジネスに脚光
空き家問題が深刻化していく中で、2014年「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。いわゆる「空き家法」と呼ばれる法律です。空き家法とは、長期間住人不在の空き家の撤去や、再利用促進を目的として施行されました。
倒壊の危険性がある、衛生面に問題があるなど近隣に悪影響をもたらしかねない住宅に対して、さまざまな措置がとれるようになりました。所有者への管理指導・行政代執行、税控除の停止などの措置が考えられます。
固定資産税や都市計画税の特例が除外されるのは、空き家問題を引き起こしている要因のひとつといわれています。住宅用地適用部分の最大200平方メートルまで「小規模住宅用地」と定義されているのです。それぞれ課税標準額が従来よりも、固定資産税で1/6、都市計画税で1/3にまで減額が可能です。この特例がなくなれば、課税額はぐんと増えます。
自分が住んでいない、不要な住宅を持ち続けると多額の税金を払うだけです。そうなれば解体したい、転売したいと考える所有者もおのずと増えるでしょう。空き家法の制定によって、空き家再生ビジネスが一躍脚光を浴びるようになりました。
注目されている空き家再生ビジネスとは？
空き家の増加、空き家法の制定などで空き家再生ビジネスに関心を示す工務店代表者も多いでしょう。それでは具体的に空き家再生ビジネスをどのように展開していけばよいのか、以下で詳しく見ていきます。
基本的な空き家再生ビジネスのモデル
空き家再生ビジネスは、まず売却対象の空き家を入手しなければなりません。通常は不動産会社に依頼することが多いでしょう。しかし近年では空き家バンクと呼ばれるサービスも少なくありません。工務店自らネットで検索にかけて、めぼしい物件を購入する方法も出てきています。
空き家の状況をチェックしてどう活用するのか、どのくらいリフォーム・リノベーションすべきか検討していきます。エリアのマーケティングを進め、それぞれの地域に合致する活用方法を検討することも必要です。
計画に基づきリノベーションを進め、物件の買い手や借り手を見つけるまでがこのビジネスのひとつのサイクルといえます。物件を売却するにあたって、新築の60～70％程度の売却価格を目安にしてリノベーション計画を立てるのが一般的です。
具体的な活用方法
空き家再生ビジネスの中でポイントになるのが、どういった形で今後活用するかです。活用方法はいくつかあって、どれが最適かはそれぞれの住宅事情によって異なります。何もリノベーションした物件を売却するだけが活用方法ではありません。
たとえば賃貸に出す方法があります。そこまで劣化の進んでいない物件で立地条件がよければ、借り手の付く可能性も十分あります。普通の賃貸として貸し出すほかにも、シェアハウスとして活用するアプローチもひとつの方法です。複数人で借りる形になるので、ひとりに対して部屋を貸し出すときと比較して家賃収入が高くなるのはメリットです。
賃貸にする場合には、家賃設定が重要なポイントといえます。リノベーションなど空き家再生にかかったコストをベースにするでしょう。もし大規模リノベした場合、その分家賃に反映させないと収益が期待できません。しかし地域によってはもともと家賃相場の低いところもあり、そのようなエリアで家賃の高い賃貸経営してもうまくいきません。リフォームコストと家賃のバランスを考えて、シミュレーションする必要があります。
建物の劣化が進んでいて、リノベーションするとなると建て替えに近いことをしなければならないかもしれません。その場合は建物を解体してしまうのも一考です。いったん更地にしてから土地活用をするわけです。
更地になった土地活用にもいくつか選択肢があります。賃貸用の住宅や集合住宅を建設してもよいでしょう。また駐車場にして賃料収入を得るのもひとつの方法です。さらには太陽光パネルを設置するビジネス展開も選択肢のひとつです。更地のままで土地売却をしたり、賃貸に出したりする方法もあるでしょう。
空き家再生ビジネスと民泊
インバウンド需要から民泊ビジネスを手掛ける人も出てきています。もし購入した空き家が観光地の近くの物件であれば、民泊を進めるのも一考です。外国人観光客の中には、日本らしい家屋で宿泊したいという需要も一定数あります。
ただし民泊は賃貸と比較して、空き部屋リスクが高いことも留意しなければなりません。住宅宿泊事業法で、民泊ビジネスでは180日を超えて宿泊させられません。また観光ビジネスの場合、どうしても繁忙期と閑散期があります。このような事情もあって、収益が年間通じて上下動する恐れが出てきます。収益をきちんと出せるか、慎重にシミュレーションして検討すべきでしょう。
空き家再生ビジネスは多岐にわたる！意外な成功事例を紹介
空き家をどう活用するか、主な方法についてここまで紹介してきました。しかしそのほかにもさまざまな方法で空き家再生ビジネスは行われています。具体的な事例をいくつかピックアップしてみたので、空き家活用に興味のある方は参考にしてください。
シェアオフィスとして
築50年超の以前は社宅として使われていた建物をリフォームして、再生した事例です。リフォームして、シェアオフィスとして貸し出すビジネスを実施したところ成功しました。シェアオフィスとしてリフォームしたのは、物件が渋谷にあったためです。
ビジネスやカルチャーの発信基地として有名なエリアを利用して、シェアオフィスにリフォームしたわけです。ビジネスを進められますし、ほかの事業者と交流を進めることで、ビジネスチャンスを手にできる機会を提供できました。
貸倉庫として
築45年のテナントの再生方法です。こちらの物件は10年間借り手がつかずに苦戦していました。そこでテナントとしてではなく、貸倉庫として利用することにしました。
大手の貸倉庫業者と協業にして、地元住民をメインターゲットにする戦略は斬新だったのです。リフォームすることで、新しく清潔感のある貸倉庫に生まれ変わり、地域住民の間で好評のサービスになったそうです。
サテライトオフィスとして
空き家再生ビジネスとして、近年急激に注目されているのがサテライトオフィスとしての活用です。サテライトオフィスへの需要は急伸していて、その背景にはコロナ禍が関係しています。コロナ禍によって、不要不急の外出を控えるようにいわれ、リモートワークやテレワークが普及していきました。
企業としてもサテライトオフィスで社員に働いてもらうことで、コストカットが期待できます。また社員もマイペースに業務ができるので、満足度が向上するでしょう。立地条件次第では入居者の殺到する可能性も十分期待できます。
DIY可の賃貸物件として
空き家再生ビジネスとして、賃貸物件にして貸し出す方法はすでに紹介しました。しかしただの賃貸物件としてではなく、DIY可の物件として貸し出すのもひとつの方法です。周辺の賃貸物件との差別化も図れます。
借り手が自由にDIYできるようにすることで、メンテナンスを入居者に任せられます。リフォームも必要最低限に済ませられるので、コスト圧縮効果が見込めるわけです。DIYできる物件として貸し出せば、入居者も自分の理想の空間を作り上げることも可能です。立地がよくなく入居者の集まりにくい物件でも、DIY可にするだけでも、入居者が集まりやすくなるかもしれません。
飲食店として
飲食店として、空き家を再生する事例も見られます。たとえば大衆酒場だったところをたこ焼き屋として活用する事例が大阪にあります。今回の事例では「地域貢献できる場を提供したい」という、所有者の希望もありました。そのような希望もしっかり反映できる活用方法になりました。
シェアキッチンとして
80年以上続いた老舗の履物屋だった店舗を再生した事例になります。建物の所有者からは「空き地にせずに、地域の活性化に寄与させてほしい」という希望がありました。そのためシェアキッチンとしてリノベーションしました。シェアキッチンにすれば、さまざまな目的で利用可能です。高い需要が期待でき収益化も見込めて、地域住民の役にも立ちます。
実際このシェアキッチン、さまざまな用途で活用されているのです。たとえば実際に飲食店をオープンする前に、期間限定で営業して収益が見込めるかシミュレーションします。そのためシェアキッチンを利用するユーザーがいました。そのほかにも料理教室や食育イベントの会場など、飲食にかかわるさまざまな用途で利用できるようにしたところ、評判になりました。
バイクガレージとして
築30年の木造平屋の倉庫をバイクガレージとして活用した事例です。もともとの倉庫でネックだったのは、シャッターのなかった点でした。シャッターがないので、雨が降ると雨風が内部にまではいってきます。さらに長期間不在なので不法投棄の問題もありました。
バイクガレージにしたことで、倉庫のときにデメリットだったところが逆に売りになったのです。不法投棄がされる原因は、視認性の悪さにありました。しかし視認性の悪さもバイクガレージにすれば、バイクを周囲から見られる心配がなくなります。盗難のリスクが低く、安心して利用できる物件となったわけです。
サブスク住宅として
サブスクサービスは近年急激に普及しました。何かしらのサブスクサービスを利用している方も多いでしょう。実は日本でも近年注目を集めているのが、サブスク住宅としての活用方法です。
月額定額支払えば、まとまった期間住宅を借りられるサービスです。サブスク住宅の場合、国内の需要を掘り起こせる可能性があります。この部分は先ほど紹介した民泊との大きな違いといえます。
民泊は一般的に、外国人が主要なターゲットです。外国人相手のビジネスの場合、昨今のコロナ禍に代表されるように、需要が大幅に落ち込むリスクがどうしても出てきます。しかし国内需要であれば、コロナ禍の中でも一定数の需要が期待できます。空き家再生ビジネスを長期的に展開するにあたって、安定した収益が生み出せるでしょう。
介護施設として
今後少子高齢化がますます進むので、高齢者の人口に占める割合が増加すると見込まれています。そこで問題になるのが、介護サービスの普及です。2023年段階でも介護需要過多の状態になっていて、今後ますます需要は高まると予測されています。
そこでデイサービスやグループホームなど介護施設を建てる、もしくはリノベーションで活用する方法も選択肢のひとつです。初期費用はかかりますが、介護施設建設であれば補助金を提供している自治体も少なくありません。初期費用がかかっても、長期的な収益が期待できるのでロングスパンで見れば、安定したビジネスモデルになると期待されています。
まとめ
空き家問題は日本では深刻な社会問題になっていますが、見方を変えればビジネスチャンスといえます。建物は何も住宅として活用しないといけないとは決まっていません。ここで紹介したように、さまざまな活用方法が考えられます。
立地条件や建物の特色などを見極めて、フィットした方法で空き家再生すれば、長期にわたって安定した収益が見込めるかもしれません。工務店代表者で空き家ビジネスに興味があれば、まずは周辺に活用できそうな空き家がないかリサーチしてみましょう。
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